2017-05-24 第193回国会 衆議院 国土交通委員会 第19号
同法案がつくられた背景としては、いわゆるバブル経済期ともなる昭和六十二年ころから供給が行われるようになってきた不動産小口化商品に関して、平成三年ごろ、経営基盤の脆弱な業者の倒産等によって、投資家の資金回収が不可能となるといった被害事例が多数発生したことがあると考えられております。
同法案がつくられた背景としては、いわゆるバブル経済期ともなる昭和六十二年ころから供給が行われるようになってきた不動産小口化商品に関して、平成三年ごろ、経営基盤の脆弱な業者の倒産等によって、投資家の資金回収が不可能となるといった被害事例が多数発生したことがあると考えられております。
○石井国務大臣 そもそも不動産特定共同事業法は、平成三年ごろに、不動産の小口化商品を販売する事業者が倒産し、投資家被害が発生したことから、不動産特定共同事業を営む事業者に関して、宅地建物取引業の免許、一定の資本金等の参入要件、不当な勧誘の禁止等の行為規制、定期的な業務報告や立入検査等の監督等の規定を定め、その業務の適正な運営の確保と投資家保護を図ることとしたものでございます。
そうすると、この種の証券化あるいは商品化というのが進んでいくと、もともとこの種の制度の整備をしようとしたのは、平成三年から四年ぐらいですか、不動産の小口化、商品化によって悪徳業者が相当出てきてしまって、投資家が相当なダメージを食らったということから、法律化あるいは規制化が始まったんだろうというふうに思うんですね。
○政府参考人（谷脇暁君） この不動産特定共同事業法、この不特法の成立の経緯でございますけれども、そもそも平成三年頃に不動産の小口化商品を販売する事業者が倒産するというようなことが起こりまして、投資家被害が発生したということを受けまして、この不動産特定共同事業を営む事業者に対しまして、宅建業の免許が必要だ、あるいは参入の要件、あるいは不当な勧誘の禁止、あるいは定期的な業務報告、こういった監督の規定を定
○国務大臣（石井啓一君） 不動産特定共同事業法でございますが、平成三年頃に不動産の小口化商品を販売する事業者が倒産をし、投資家被害が発生をしたことから、不動産特定共同事業を営む事業者に関しまして、宅地建物取引業の免許、一定の資本金等の参入要件、不当な勧誘の禁止等の行為規制、定期的な業務報告や立入検査等の監督等の規定を定めまして、その業務の適正な運営を確保することにより投資家の利益の保護を図るとともに
ただ、これは、もともとは三和銀行から、不動産の小口化商品なんですけれども、それのいわば仲介というかセールスを受けて、ハワイの物件を小口化したものを買いまして、三和銀行からもちろん融資を受けてそれを買いましたところが、昨今のような不動産の下落でもってこれは大変な赤字が出たということでありました。
そして本法案の制定に当たりまして、この法案の審議の中ですが、過去に起きましたいろいろな不動産小口化商品の投資家の被害の実態を詳細に把握し、その原因を十分に調査して、さらにまた将来出てくるであろうと想像される事業形態を想定いたしまして対応すべく検討を重ねて反映させていただいたんだ、ここまで述べているのですよ。
不動産の現物出資につきまして五百万と設定いたしました背景には、過去の取引実態を見まして五百万程度の小口化商品が主流であったと、しかもそれが個人の投資が多かったという点をにらんで五百万円を単位とする現物出資を一つの単位として想定したわけでございますので、そういう意味からすれば、今後とも個人の投資が可能であるというふうに考えております。
○政府委員（小鷲茂君） いわゆる不動産の小口化商品と言われております流通が起こりましたのが昭和四十二年ごろからというふうに言われておりまして、数字もそのころからの数字がございますが、当時以来、昨年の十二月末までに販売総額が五千九百億円超という額に達しております。しかも、単年度で言いますると、バブルのピーク時には年間一千億を、失礼しました。
実は、残念ながらきちっとしたそこの分類がなされておりませんが、感覚的には、ほとんどが当時不動産小口化商品と言われておりまして普及しておったことからもおわかりと思いますが、多くが個人投資家であったというふうに理解していいのではないかと考えております。
一時騒がれました小口化商品、小口化商品というものが一時ございましたけれども、これはビルその他の債権を売る仕組みでございますが、これは建設業の方でやっている仕組みでございまして、いわゆる信託業法でやっていない。
○政府委員（小野邦久君） 従来の不動産小口化商品の実績あるいは実情をちょっと簡単に御報告を申し上げます。 不動産特定共同事業は、昭和六十二年に初めて販売をされたという実績がございまして、平成五年度末までの販売総額でございますけれども、これは国内不動産を対象とするものだけで五千五百億円を超えております。
○松谷蒼一郎君 不動産小口化商品につきましてはいろいろな被害が出ているというように伺っておりますが、投資家被害の実態はいかがですか。
○小野政府委員 今まで、昭和六十二年ぐらいから出てまいりました不動産小口化商品、従来既に販売されているものでございますけれども、これは建設省のある意味では専管の事業ということになるわけでございますけれども、今後、例えば当初の出資が金銭において行われる、不動産ではなくて具体的に金額を幾ら自分は出資をする、当然そのほかの方々が不動産を提供する場合もあるわけでございますけれども、あるいは不動産共同投資事業
○森本国務大臣 本法案の制定に当たりまして、過去に起きましたいろいろな不動産小口化商品の投資家の被害の実態を詳細に把握し、その原因を十分に調査して、さらにまた将来出てくるだろうと想像される事業形態を想定いたしまして対応すべく、検討を重ねて反映をさせていただいているところでございます。 具体的には、この業を営む者については許可制度を実施します。
業界が法律制定を働きかけたという御趣旨でございますけれども、現在、不動産小口化商品、不動産特定共同事業というものはなかなかルールが確立していないわけでございます。したがいまして、市場自体が大変未成熟でございまして、一般投資家からは市場ルール確立に対しての非常に強い要望がある、こういうことでございます。
地価の低下に伴いましてキャピタルゲインに対する期待が薄れたということもございまして、小口化商品が比較的売れ行きが鈍っているという現状がございますので、もしそのようなことを考えるとするならば、例えば土地の有効利用についての現行の規制を見直すとかその種の条件整備がまず前提になるのではないか魅力ある商品として仕立てるためにはということでございます。
不動産小口化商品等特殊な契約形態の不動産取引は多様化しておりますし、また事業に参加した方が不測の損害を受けているというようなことは、先生御指摘のとおりでございます。そこで、業者、被害者双方から実態を聴取しているところでありますが、投資家保護の観点から適正なルールを整備して事業の健全な発展を図っていくべきである、このように考えております。
それは日本に不動産の小口化商品が出始めたにもかかわらずこれを想定した法律がない、こういうところからこういうことが発生しているというふうに言われておるわけでありますけれども、この点について関係省の方においてどういう実態になっておるか調べてあれば報告をしていただきたいと思います。
不動産の小口化商品でございますが、これは、例えばオフィスとかマンションとかホテル等につきまして小口に権利を分割しまして、それを売りまして、それをまた再び信託とか組合の形で委託を受けまして一括して管理いたしまして、そしてその収益を分配するというものでございまして、一九八七年に第一号が出ておりますが、その後年々ふえておりまして、現在、国内物件だけでも五千億円を超えている状況でございます。
○政府委員（麻生渡君） この五千万円でございますが、小口化商品、これは日本では非常に新しい形での商品でございます。また先ほど申しましたように、債権のデフォルトに対する補てん措置というようなこともございまして、その内容につきましてはよく理解をしていただくということが必要でございます。
債権小口化商品でございますけれども、それは御指摘のように、そのもとになっております特定債権の状況がどういうものであるかということが非常に重要でございます。
いわゆる不動産の小口化商品と申しますのは、分割された不動産の所有権を売買いたしまして、信託契約あるいは組合契約などによりまして一括経営管理いたしまして、その収益を還元するという仕組みでございます。平成四年三月現在、国内の物件で約四千億程度の市場規模に達しておるところでございます。
○参考人（青柳忠一君） 債権小口化商品ということで、新しい商品がここでこの法案が通りますと生まれてくるわけですが、しかしながら、この仕組みは相当複雑なものであるというふうに思います。その意味におきまして、先ほどからお話が出ておりますが、当面五千万というような一つのあれもございまして一般投資家というものは考えていないわけです。
また、行政としても、全能でなく、仮に債権小口化商品について損害が生じた場合に、すべて通産大臣が責任を負うということになりますと、無制限の無限責任をとることになります。昨日の説明では、本法の制定により通産大臣の投資家に対する責任が大きくなるということでありましたが、この点をどう考えるのかが問題であります。
本法においては、投資家保護の観点から、債権小口化商品について必要最小限のチェックを行うものであります。したがって、本法が制定されても、投資家の自己責任は最も重要な原則であり、各投資家が本法による制度の枠組みの中で、各自の判断と責任において債権小口化商品を購入することとなるものであります。
○麻生政府委員 販売に当たりまして、情報公開、その中身でございますが、一つは、小口化商品、これの販売単位、それから利回り、満期の期日といった販売する債権そのものの内容でございます。それから二番目に、今度はその基礎となっております、組み入れております債権、これにつきましてはその種類、それからその種類に対応いたします過去のデフォルト率ということでございます。
○麻生政府委員 この小口化商品は従来市場にない新しい商品でございまして、今申しましたような仕組みも複雑な要素を持っております。
○麻生政府委員 この審査は、この小口化商品の基礎となっております債権のデフォルト率に対応したリスクの補てん措置を言うわけでございまして、どういうような補てん措置がデフォルトが発生した場合にとられる仕組みになっておるということを言うわけであります。
ところが、これは今総量規制が効いているせいか多少鎮静化していると言われているんですけれども、問題になってきているのは、不動産の小口化商品と呼ばれている要するに会員権、ゴルフ会員権あるいはリゾート会員権、これは土地の共用の場合もあるし、利用権だけがくっついているやつもあるし、法律的にはいろいろな性格を持ったものだと思うんですけれども、地べたの値段に対してこちらの権利の方がはるかに大きい。